Miksi Pariisin Sant Roch myy vain puolet saunaistuimistaan
Tekijä: Arlene Scott
Senior Wellness-kirjeenvaihtaja ja vieraanvaraisuuskonsultti
- Julkaistu
- Lukuaika
- 6 min
SaunaNews on julkaissut SaunaShare, Inc., joka ylläpitää myös SaunaShare.com- ja SaunaMarketplace.com-sivustoa, joissa myymme monia kirjoittamiamme tuotteita. Oletetaan, että kokemus muokkaa sitä, mitä katamme ja mitä emme. Kuka omistaa SaunaNews · Omistusilmoitus
Sant Roch avattiin Pariisissa 4,500 vierailuilla ja 85% käyttöasteella ensimmäisessä kuussa. Takaisin matematiikkaan ja näyttää siltä, että operaattori myy tarkoituksella noin puolet kuuman huoneen fyysisestä kapasiteetista. Tämä rajoitus on määrä yhdysvaltalaisten operaattoreiden pitäisi kopioida.
Tässä jutussa5 sections
Sant Roch, uusi premium-kontrastiterapiaklubi Pariisin ensimmäisessä kaupunginosassa, avattiin maaliskuussa unelmalanseeraukselle. Yritys jakoi numerot kauppamyymälän Spa Businessin kanssa: 4,500 maksetut käynnit ensimmäisen kuukauden aikana, käyttöaste 85%:n pohjoispuolella, yli 100 myytyjä jäseniä, 70% palautusprosentti ensimmäisen istunnon jälkeen ja opastetut rituaalit varattu koko viikon ulkoilemaan. 4,305 neliöjalkaiselle laitokselle, jossa on 646 neliöjalkainen sauna ja viisi kylmää syöksyä, yhdysvaltalainen vieraanvaraisuussijoittaja kehystää seinälle tällaisia mittareita.
Jaa käynnit kuitenkin toimintaverkostoon, niin syntyy tiukempi tarina. 4,500 käynneillä ja 85% käyttöasteella Sant Roch:n varattavissa oleva kuukausittainen varasto on suunnilleen 5,294 käyntiä. 14-tunnin toimintapäivän (8 aamupäivällä 10 iltapäivällä) aikana noin 17 myytäviä paikkoja aloitusaikaa kohden, jos tapahtumapaikalla on 10 alkaa per päivä. Lehdistötiedotteet ja sosiaaliset viestit kuvaavat itse saunaa toistuvasti 35-istuinhuoneeksi. Sant Roch ei julkaise tuota numeroa, mutta jos se on suunnan suhteen oikein, operaattori myy noin puolet siitä, mitä kuumaan huoneeseen mahtuu fyysisesti.
Se on tarinan tärkein yksittäinen hahmo. Se on se, jonka yhdysvaltalaisten toimijoiden, jotka katsovat korkealaatuista sosiaalisaunaluokkaa, tulisi kirjoittaa ylös.
Mitä Sant Roch todella kertoi
Otsikkomittarit ovat yritysten yhteisiä, eivät riippumattomasti tarkastettavissa. Sant Roch:n verkkosivut vahvistavat toimintamuodon: vain varaus, luotto- ja tilausvaraukset, ohjatut ja itseohjatut 75 minuutin istunnot, päivittäin 8 aamupäivällä 10 iltapäivällä, sekakylpypaikat erillisillä miesten ja naisten pukuhuoneilla. Yhden kuukauden kaupalliset luvut ovat peräisin yrityslehdistöartikkelista, jonka yritys ilmoitti suoraan.
Virallisen sivuston mukaan nousut ovat 37°F:n ja 50°F:n välissä, vaikka suunnittelu-lehdistössä mainitaankin hieman kylmempi 37°F - 46°F-alue. Istunnot noudattavat strukturoitua silmukkaa 15 - 20 minuuttia helteessä ja 30 sekuntia 3 minuuttia kylmässä, lepovaiheiden välissä.
- 4,500+ paid visits in the first 30 days
- 85%+ claimed occupancy against bookable inventory
- 100+ memberships sold
- 70% reported return rate after first session
- 7 days lead time on guided ritual bookings
- $49 (€45) julkinen yhden istunnon viitehinta
- 646 sq ft sauna footprint inside a 4,305 sq ft venue across two levels
Perustajat Jules ja Chloe Bouscatel rakensivat brändin Monday Sports Clubista, ranskalaisesta boutique-kuntoiluoperaattorista. Sillä taustalla on väliä. Esillä oleva kurinalaisuus on boutique-fitness-logiikka, ei hotelli-kylpylälogiikka.
Kapasiteettikuri on todellinen tuote
Aritmetiikka pakottaa yhden johtopäätöksen. Keskimäärin suunnilleen 150 käyntiä päivässä (4,500 jaettuna 30:lla) ja 85% täyttömäärällä Sant Roch toimii noin 176 myytävissä olevissa paikoissa päivässä. Jakaudu 9 - 11 aloitusaikoihin, jotka laskeutuvat 16 ja 20 varattavien paikkojen väliin istuntoa kohti. Se ei ole mitään muuta kuin täyteen ladattu 35-istuttava sauna, joka kulkee seläkkäin.
Seurauksena on, että Sant Roch alikuormittaa tarkoituksella kuumaa huonetta suojatakseen tuotetta, joka todella oikeuttaa $49-lipun: rauhallinen plunge pääsy, kiireetön lounge-kierros, koreografoidut ohjatut rituaalit ja erityinen kokemuksen lämpötila, joka katkaisee hetken, kun sauna tuntuu tungosta metroautolta.
Yhdysvaltain operaattorit korkealuokkaiset lämpöklubit, kuten Bathhouse, franchising-muodoissa, kuten Sauna House, ja lippulaivaintegraatiot, kuten Equinoxin lämpörituaalit kaikki neuvottelevat samoista rajoituksista. Tuloasteikko istuimilla. Premium-hinnoitteluasteikko on päinvastainen: pidättyvyys, tahdistus ja tunne, että et jaa penkkiä 29 vieraan kanssa.
Yksikkötalous toimii, mutta ei pelkästään ovihinnalla
Yksittäinen €45-istunto on julkinen vertailukohta, mutta Sant Roch:n virallinen myyntisivu vahvistaa, että tuottoyhdistelmä on itse asiassa sekoitus istuntopaketteja, kuukausitilauksia, vuositilauksia, löytötarjousta ja lahjakortteja. Todellisen tulon käyntiä kohden tulee laskea ovihinnan alapuolelle. Perustettavissa oleva perustapaus käyttää €42.5:n (noin $46) käyntikohtaista nettotuloa ja oletettua €8 käyntiä kohti muuttuvina kustannuksina pyykinpesusta, apuohjelmista, kulutustarvikkeista, maksujen käsittelystä ja käsittelykemikaaleista.
Perustajat ovat julkistaneet, että ensimmäinen paikka vaati noin €1.2 miljoonaa omaa pääomaa ja €500,000 pankkivelkaa eli noin $1.85 miljoonan kokonaiskustannukset. Perustapauksessa käyttökate on yksinkertainen takaisinmaksu 3.5 vuoden sisällä ennen veroja ja ylläpitovarauksia. Houkuttelevaa matematiikkaa huippuluokan kaupunkikonseptille korkealla rakennuslaadulla. $1.85 miljoonan raja on myös täsmälleen se, mikä suojaa Sant Roch:ta naapuruston kopioita halvemmilla varusteilla.
Neljä asiaa, joita otsikkomatematikka kaipaa
Päästä alkunumeroiden ohi ja neljä todellista kysymystä ratkaisee, onko tämä malli mittakaavassa, etenkin yhdysvaltalaisessa siirtoversiossa.
Pariisin kesä. Ensimmäinen kuukausi laskeutui maaliskuussa. Pariisi tyhjenee elokuussa. Urbaani hyvinvointikonseptit Euroopassa näkevät rutiininomaisesti Q3:n käyttöasteen laskevan 30:ksi 50% Q1:een verrattuna. €1.23M:n kiinteiden kustannusten pohjalla ei ole väliä, mikä kuukausi on kyseessä. Realistisen 12-kuukauden mallin on taattava kesälattia joko läpi lämpöaaltoasentoinen kylmä plunge ohjelmointi, turistimuunnos (Tuileriesin sijainti auttaa) tai aggressiivinen jäsenennakkomaksu käteisen sulattamiseksi.
Liitännäistulot. €42.5 ARPV-oletus laskee vain istunnon luottojen kulutuksen. Ensiluokkaiset hyvinvointialan toimijat lisäävät yleensä 10:n 15%:n bruttotuloihin merkkituotteiden vähittäiskaupan, istunnon jälkeisen nesteytyksestä, adaptogeenisista juomista ja ihonhoidosta. Vuotuisilla 50,000-käynneillä €5 asukasta kohti lisää €250,000 (noin $275K) suoraan maksuriville. Se, rakentaako Sant Roch tämän, on todellinen valinta, ei itsestäänselvyys.
Yritysostot. Louvren ja Place Vendômen välissä sijaitseva osoite on epätavallisen hyvä B2B-myynnin ulkopuolella. Muotiviikon palautumistapahtumat. Luksusbrändin painatusta edeltävät aamiaiset. Tech off-sites. Yritysostot suojaavat arkipäivän päiväsaikaan, juuri sen ajan, joka tappaa tapahtumapaikan P&L-arvot. Jopa yhden arkipäiväaamuna viikossa myyminen yksityisvuokrauksena €5,000 - €10,000 on toinen €250,000 - €500,000 korkean katteen vuosittaisista tuloista, jotka muuten olisivat kuolleita tunteja.
Ylläpitovaraus. 24% EBITDA-marginaali on käyttörahaa, ei nettotuloa. Kosteat lämpöympäristöt syövät itsensä. Plunge-jäähdyttimet, puupenkit, laattalaastit, ilmanvaihtojärjestelmät ja vedenkäsittelyn kulutustarvikkeet vaativat kaikki aggressiivisia vaihtojaksoja. Realistinen 3–5%:n ylläpitovaraus vie $70K–$120K ylimmän tason joka vuosi. Tämä jättää mallin silti terveeksi. Se ei jätä tulostamaan rahaa.
Miksi Yhdysvaltain operaattoreiden pitäisi katsoa
Amerikkalainen premium sosiaalinen sauna -kategoria saapuu nopeasti. Bathhouse ylitti $120 miljoonan tulon. Equinox rakentaa lämpörituaaleja lippulaivakuntosaleiksi. Remedy Place ja SweatHouz hyökkäävät markkinarakoa vastaan eri näkökulmista. Operaattorit pitävät Othership muuttaa sosiaalisen saunan ohjelmoiduksi yöelämäksi. The capex required for a Sant Roch-grade flagship, about $1.85 million on a 4,300 square foot footprint, sits inside the range a US real estate sponsor or hospitality group can underwrite without reinventing the financing stack.
Mitä Sant Roch antaa näille yhdysvaltalaisille operaattoreille, on puhdas vertailutapaus kysymyksessä, joka todella määrittää, onko premium-sosiaalinen sauna kategoria vai muotivillitys: voitko rajoittaa varastoja ja silti tyhjentää EBITDA:n? Vastaus ensimmäisessä kuussa on kyllä. Ensimmäisen, kolmen ja viidennen vuoden vastaus ratkaisee, rakentaako tämä malli toisen ja kolmannen sivuston. Saunaalan tarkkailijat seuraavat sekä eurooppalaisia avauksia että tulevia amerikkalaisia toimijoita. Johtuuko jokin näistä kynistä myös itse kuuman huoneen työsuhteesta, jonka SaunaNews on jakanut erikseen täydellinen tulos- ja tulosanalyysi Aufgussin liiketoiminnasta.
Yhdysvaltalaisille vieraanvaraisuuden kehittäjille, saunakauppiaille ja putiikin hyvinvointisijoittajille tarkoitettu Sant Roch on ensiluokkainen kaupunkikontrastiklubi, jossa on julkaistu kuukausittainen tietoaineisto, joka voidaan stressitestata tunnettujen käyttökustannusten perusteella. Se vahvistaa väitteen, jonka mukaan 4,300 neliöjalkainen kaupunkimuoto voi tyhjentää 20%-plus toimipaikkatason EBITDA-marginaalit korkealuokkaisella hinnoittelulla. Se osoittaa myös, että läpikulkutie on käyttöasteen rajoittaminen, ei suorituskyvyn maksimointi. Tämä on vaikeampi esitys hyödyllisyydestä pakkomielteiseen yhtiömiehistöön kuuluvalle sijoittajalle, minkä vuoksi tämän kategorian voittavat operaattorit ovat niitä, jotka voivat pitää linjan.
Katso, julkaiseeko Sant Roch koko vuosineljänneksen päivityksen, joka sisältää kesän arkipäivien täyttömäärät, yksittäisten istuntojen tarkan yhdistelmän pakkauksen ja jäsentulojen välillä sekä mahdollisia lisäkeräystä koskevia tietoja. Katso myös, ilmoittavatko Bouscatelit toisesta sivustosta, ja jos näin on, kopioiko se 4,300 neliöjalkojen lippulaivaformaatin vai putoaako se pienempään naapurustoklubiin.
Sant Rochin kuukausi-yksi luvut ovat vahvoja, mutta todellinen signaali on se, mitä operaattori ei myy. Rajoittamalla kuuman huoneen noin puoleen sen fyysisestä kapasiteetista Bouscatelit hinnoittelevat niukkuuden itse tuotteeseen. Yhdysvaltalaisten toimijoiden, jotka tavoittelevat ensiluokkaista sosiaalista saunamahdollisuutta, tulisi kopioida tämä kurinalaisuus ennen kuin he kopioivat laatatöitä.
